Artigo de Leandro Begara sobre o incentivo a fachadas ativas pós-Plano Diretor de SP: potencial construtivo, espaços comerciais e ambiente urbano.
Em 2015, fui responsável pelo projeto que analisou a eficácia das fachadas ativas como parte do crescimento urbano em São Paulo. O desafio envolveu estudar o impacto das fachadas ativas nos empreendimentos imobiliários próximos aos principais eixos de transporte da cidade, conforme previsto no Plano Diretor de 2014 e posteriormente regulamentado pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) de 2016. A discussão sobre as fachadas ativas revelou diversos pontos de vista, evidenciando a complexidade dessa estratégia urbana.
A implementação de fachadas vivas mostrou-se como uma alternativa interessante para promover a interação entre os edifícios e o espaço urbano. Ao considerar as estruturas ativas nos projetos arquitetônicos, é possível criar frontispícios dinâmicos que contribuem para a vitalidade das áreas urbanas. A pesquisa realizada trouxe à tona a importância de considerar as fachadas ativas como um elemento crucial no desenvolvimento urbano, incentivando a criação de espaços mais atrativos e funcionais nas cidades.
A Importância das Fachadas Ativas no Ambiente Urbano
A necessidade de aprimorar o ambiente urbano na maior metrópole do hemisfério Sul resultou em alternativas inovadoras por meio do Plano Diretor. Com uma década passada desde sua implementação, a revisão do ano passado e a atual discussão da revisão da LUOS destacam a relevância de avaliar os impactos do PD 2014 na cidade.
O Crescimento das Fachadas Vivas
De acordo com dados da Geoimóvel, foram identificados 320 empreendimentos lançados na cidade desde 2016, contando com pelo menos 1 loja em fachada ativa. Esses lançamentos totalizam 743 lojas, representando uma média de 2,3 lojas por empreendimento e cerca de 149 mil m² de área privativa.
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Esses números evidenciam a ampla utilização do conceito de fachadas ativas pelo setor imobiliário local. O acréscimo de potencial construtivo concedido a empreendimentos com fachadas ativas surge como um incentivo aos empreendedores, porém, nem sempre reflete a realidade da cidade.
O Potencial Construtivo e os Frontispícios Dinâmicos
Um estudo da Urban Systems de 2015 apontou que o potencial construtivo adicionado pelas fachadas ativas pode superar a demanda existente. Muitos dos espaços comerciais nessas fachadas permanecem sem ocupação, destacando a necessidade de ajustes na estratégia inicialmente concebida.
A concentração dos empreendimentos com fachadas ativas nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana revela a busca por adensamento residencial e comercial próximo às infraestruturas de transporte coletivo, embora mesmo nesses locais haja espaços vagos devido ao excesso de oferta.
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Desafios e Perspectivas Futuras
Embora tenha revitalizado a oferta de espaços comerciais, a valorização dos aluguéis pode impedir a ocupação por comerciantes. O desafio atual é equilibrar a oferta de espaços comerciais para garantir operações sustentáveis, sem necessariamente interferir nos preços de mercado.
O debate sobre a regulação legal em torno das fachadas ativas é crucial para evitar que um incentivo bem-intencionado se torne fonte de novos problemas no futuro. É fundamental encontrar um equilíbrio para garantir uma evolução positiva no cenário urbano da cidade.
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Fonte: © Estadão Imóveis
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