SP tem 60 mil imóveis novos à venda, segundo PMI do Secovi-SP. Incorporadores investem em empreendimentos com áreas privativas e vagas de garagem.
A capital Paulista conta com uma vasta oferta de aproximadamente 60 mil imóveis novos disponíveis para venda, conforme aponta a pesquisa PMI. A maioria dessas unidades possui menos de 45m², com destaque para os apartamentos com metragem entre 30 e 45 m², representando 48% do total.
Além disso, apenas 1% dos imóveis disponíveis possuem mais de 180 m², totalizando 1080 unidades nessa categoria. A pesquisa considera imóveis novos aqueles lançados nos últimos 36 meses, demonstrando a constante renovação do mercado imobiliário em São Paulo.
.
O cenário dos imóveis habitacionais no Brasil
Todos os apartamentos que se enquadram no Minha Casa, Minha Vida estão enquadradas neste recorte’, argumenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. ‘Também é importante considerar o preço. As unidades menores, por mais valorizada que seja a região, são mais baratas e, portanto, geram uma demanda maior.
Artigos Relacionados
Há, ainda, o mecanismo do Plano Diretor de 2014, que praticamente induzia os incorporadores a construir unidades sem vagas de garagem para que elas fossem ‘emprestadas’ aos imóveis maiores’, complementa. A advogada especializada em Direito Urbanístico, Marcella Martins Montandon, sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, corrobora a visão do economista.
‘Até 2014 era mais barato construir unidades habitacionais com uma área de até 50m² porque o cálculo da outorga onerosa era de 0,8’, analisa. ‘Além disso, o Plano de Diretor de 2014, na tentativa de desestimular a previsão de vagas em empreendimentos localizados em áreas próximas a rede de transporte público, considerava a proporção de uma vaga por unidade habitacional como ‘não computável’.
Assim, houve um aumento expressivo de apartamentos pequenos nestes locais’, contextualiza.
A evolução dos imóveis no mercado
Publicidade + Produção de estúdios em São Paulo compensa novas demandas habitacionais Ela aponta que, na prática, os edifícios passaram a mesclar apartamentos maiores e menores com a destinação de mais de uma vaga para os maiores e nenhuma para os menores.
‘Respeitando a proporção prevista pela lei e atendendo ao perfil do consumidor nestas duas hipóteses’, entende. Na visão de Marcella, a revisão do Plano Diretor realizada em 2023 deve gerar uma mudança neste movimento. ‘A nova regra considera como áreas não computáveis a proporção de 1 vaga por unidade habitacional com área maior ou igual a 30m², ou uma vaga a cada 60m² de área privativa.
É mais próximo, inclusive, da realidade da demanda’, indica.
O impacto do Minha Casa, Minha Vida A pesquisa realizada pelo Secovi-SP mostra que a maior parte dos imóveis disponíveis para venda na cidade de São Paulo não se enquadram nos requisitos do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.
Atualmente, 38% dos apartamentos lançados nos últimos 12 meses se encaixam no segmento econômico, enquanto os outros 62% estão em Outros Mercados, como o médio e alto padrão. Publicidade Apesar disso, a tendência é de readaptação destes números.
Os diferentes cenários dos imóveis em São Paulo
Prova disso é que, em fevereiro, o lançamento de unidades do MCMV superou os lançamentos de Outros Mercados, sendo 63% para o MCMV.
+ Empresários acreditam que Minha Casa, Minha Vida impulsionou mercado imobiliário no final de 2023 Já entre as vendas, 53% dos imóveis comercializados na cidade de São Paulo foram via Minha Casa, Minha Vida. ‘Até o final do ano, teremos uma participação no número de unidades do MCMV maior do que de outros mercados’, conjectura Petrucci.
O economista-chefe da Secovi-SP atribui essa expectativa às mudanças promovidas no programa habitacional no último ano. ‘Por conta dessas adaptações, novas empresas se juntaram àquelas que já atuavam no setor para desenvolver empreendimentos voltados a este segmento’, aponta.
Publicidade O protagonismo da zona Sul de São Paulo A zona sul abriga 34% das unidades disponíveis para venda na capital paulista, seguida pela zona oeste (24%) e pela zona leste (23%). Em contraste, o centro de São Paulo possui apenas 7% destas unidades.
A valorização dos imóveis e a cidade de São Paulo
É uma tendência do desenvolvimento imobiliário caminhar em direção ao vetor sudoeste do município’, antecipa Marcella. ‘Esta região é atrativa pela qualificada oferta de serviços (hospitais, escolas, universidades, shoppings centers) e por alguns investimentos de infraestrutura urbana ocorridos nos últimos anos, como o prolongamento da Chucri Zaidan e a obra prevista pela Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, além das novas linhas amarela e lilás do metrô’, enumera.
+ Mobilidade impulsiona investimentos do mercado imobiliário Por outro lado, ela relata, a região central sofre com o processo de abandono desde a década de 70. ‘Com o deslocamento da centralidade econômica/financeira, houve grande esvaziamento do patrimônio construído, e, consequentemente, sua desvalorização e degradação.
Neste contexto, houve também uma menor percepção de atuação estatal, sensação de insegurança e degradação de espaços públicos’. Publicidade Para ela, a escassez de terrenos sem construção na região central da cidade e a ausência de incentivos construtivos para reformas/mudança dos prédios já construídos também impulsionam essa transição.
Marcella acredita que iniciativas estatais, como a lei da operação urbana centro e Lei de Retrofit ajudam a driblar este obstáculo. ‘Os incentivos não resolvem o problema de forma isolada, mas representam um grande passo para atrair investimento privado e moradores para a área central’, argumenta.
Análise dos imóveis em diferentes regiões
Por outro lado, Petrucci tem uma visão diferente dos números indicados pelo estudo da Secovi-SP.
Para ele, não existe um desequilíbrio entre as regiões. ‘A baixa porcentagem de imóveis disponíveis no centro demonstra que o local tem um estoque menor do que o restante da cidade porque foram ocupados’, calcula. ‘Enquanto isso, a zona sul tem um tamanho bem maior do que o centro, por isso a oferta de imóveis também é maior’.
O futuro dos imóveis em meio às tendências do mercado
Leia mais: Setor de construção filtra tecnologias para impulsionar inovações Casa cenário de ‘Stranger Things’ está à venda na Geórgia O que esperar do mercado imobiliário em 2024? Especialistas respondem imóveis novos lançamentos mercado imobiliário Minha Casa Minha Vida vendas
‘
Fonte: © Estadão Imóveis
Comentários sobre este artigo