STJ: caução locatícia é direito real de garantia em concurso de credores, com preferência ao credor caucionário na expropriação do imóvel penhorado.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em um concurso singular de credores, a caução locatícia é reconhecida como um direito real de garantia, conferindo ao credor caucionário prioridade sobre o valor da venda do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da garantia real locatícia como forma de proteção aos interesses do credor, destacando a relevância da garantia imobiliária no contexto das relações contratuais.
Caução Locatícia e Garantia Imobiliária: Entenda o Caso
Segundo o desenrolar do processo judicial, houve o ajuizamento de uma ação de execução com o intuito de satisfazer o crédito da parte autora através da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. No entanto, uma imobiliária, que também era credora, interveio no processo como terceira interessada, reivindicando preferência no recebimento, alegando que o bem penhorado foi dado em caução locatícia e devidamente averbado na matrícula do imóvel.
O juízo inicial decidiu a favor da imobiliária, porém o acórdão de segunda instância reverteu a decisão ao entender que a caução locatícia é uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento de créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
No recurso ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a imobiliária pleiteou o reconhecimento da preferência, argumentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia e, consequentemente, preferência nos créditos resultantes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, ressaltou que, apesar de não ser um direito real expressamente previsto no Código Civil, a caução locatícia averbada na matrícula do imóvel possui efeito de garantia real, semelhante a uma hipoteca.
‘A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca’, afirmou a ministra.
Ela ainda destacou que, de acordo com o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, sendo necessário averbá-la na matrícula do imóvel se esta for dada na forma de imóvel.
Apesar das controvérsias doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer garantia real por averbação, a ministra explicou que o artigo 108 do CC prevê exceções quando a lei dispõe de forma diferente.
Dessa forma, conclui-se que a caução locatícia em bens imóveis, mesmo que averbada apenas à margem da matrícula, deve ser tratada como hipoteca, a menos que haja indicação expressa de que se trata de anticrese, conforme mencionado pela ministra. Esses esclarecimentos são baseados nas informações fornecidas pelo STJ no REsp 2.123.225.
Fonte: © Conjur
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